Круглый стол «Развитие Краснодарского края: девелоперский бум» прошел 24 июня 2025 года в рамках форума недвижимости «Движение».
Участники обсудили адаптацию рынка к новым условиям и актуальные стратегии для минимизации дисбаланса спроса и предложения. Эксперты отметили, что пандемия COVID-19 и запуск программы льготной ипотеки в 2020 году стимулировали рост спроса и ускорили развитие девелоперских проектов. Как итог: несмотря на начальный экономический шок, уже к середине 2020 года наблюдался заметный рост активности на рынке жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке.
Модератором сессии выступила Ольга Нарт, эксперт рынка недвижимости.
В числе спикеров:
- Вадим Траскунов, первый заместитель руководителя департамента строительства Краснодарского края;
- Анастасия Маслеха, директор ГК ТОЧНО;
- Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON;
- Олег Колмычек, руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея;
- Артем Кислица, директор «ИНСИТИ девелопмент»;
- Алексей Шухатович, управляющий директор bnMAP.pro.
Главная тема дискуссии — рост объема нераспроданного жилья как на стадии реализации проекта, так и среди завершенных объектов, с которым сегодня сталкивается девелоперский рынок Краснодарского края. Этому способствуют снижение покупательной способности населения, ужесточение условий кредитования после окончания льготной ипотеки, а также избыточное предложение в отдельных сегментах и локациях.
Вадим Траскунов, первый заместитель руководителя департамента строительства Краснодарского края:
«Строительная отрасль — это локомотив экономики региона, в которой трудятся порядка 286 тыс. работников. Краснодарский край занимает первое место по вводу жилья в Южном федеральном округе и второе место — в Российской Федерации, на регион приходится 7% от объема жилищного строительства России. В ближайшей перспективе в крае рассматривается возможность реализации объектов с применением механизма государственно-частного партнерства на сумму более 350 млрд рублей. Главной проблемой остается дефицит кадров — по нашим подсчетам, недостаток высококвалифицированных кадров составляет не менее 11 тыс. человек».
Анастасия Маслеха, директор ГК ТОЧНО:
«Затоваренность в Краснодарском крае сегодня составляет 56% — это очень высокая цифра. Но юг по-прежнему остается самым значимым и привлекательным регионом для жизни. Процент миграции, который по нашим данным до 2021 года составлял 35%, сейчас не превышает 12%. Но с разрешением внешнеполитической ситуации спрос начнет расти. Сейчас девелоперам важно следить за структурой остатков — чтобы, когда ключевая ставка снизится, у них была возможность предложить покупателям хороший ассортимент. Юг нашей страны меняется, в том числе благодаря комплексному развитию территорий. Для нас это особенно важно, поскольку шесть лет назад наша компания приняла решение уйти от точечной застройки и возводить все проекты либо в рамках КРТ, либо в соответствии с его принципами. Можно бесконечно верить в помощь от государства, но в кризис гораздо результативнее больше работать и создавать для покупателя жилье, в котором хотелось бы жить самому».
Артем Кислица, директор «ИНСИТИ девелопмент»:
«Если оценивать состояние рынка в цифрах, то ввод жилья вырос более чем на 63%, но продажи в среднем упали на 45%. Стоимость квадратного метра, без учета цен в Сочи, составляет порядка 118–120 тыс. рублей. В 2024 году она составляла порядка 160 тыс. рублей. В стадии строительства в Краснодарском крае сейчас находится порядка 8 млн кв. м жилья, из которых продано лишь порядка 23%. Среди наших продаж доля сделок по ипотеке с базовой ставкой составляет чуть более 1% — то есть фактически она работает очень плохо. Мы достаточно уверенно подошли к спаду на рынке, что позволило нам разработать программу беспроцентной рассрочки на пять лет, которая принесла 20–30% к продажам. Кроме того, эффективным способом оставаться на плаву в трудные времена остается диверсификация портфеля: мы продаем не только жилую недвижимость, но и сдаем в аренду собственные коммерческие площади в ЖК и бизнес-центрах. Реагируя на поведение рынка, мы снизили стоимость квадратного метра и изменили модель продаж: если раньше мы начинали продажи при 70–80% готовности проекта, то сейчас продажи стартуют на более ранних этапах, что нам не свойственно».
Олег Колмычек, руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея:
«Сегодня существует несколько вызовов, с которыми сталкивается как строительная отрасль Краснодарского края, так и всей России. Это непрозрачность процедур, отсутствие четких регламентов взаимодействия, высокая ключевая ставка, кадровый дефицит — последнее особенно актуально в свете действующего в регионе запрета на привлечение иностранных работников. Чтобы решить эти проблемы, мы предлагаем ряд мер. Уже сейчас четырьмя нашими резидентами заключено соглашение на строительство первого в крае технопарка строительных профессий. Мы работаем над устранением избыточных юридических процедур при реализации нацпроекта “Инфраструктура для жизни”. Также предлагаем ввести оценку эффективности работы органов власти при реализации проектов КРТ. И активно работаем над решением вопроса кадрового дефицита, который сегодня является основной проблемой».
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON:
«Если делать прогнозы, то по сравнению с прошлым годом сделки, вероятно, упадут еще на треть. То есть если в 2024 году в Краснодарском крае было продано более 40 тысяч квартир, то в этом году показатель составит 27–30 тысяч. Никто уже не подвергает сомнению тот факт, что на рынке надулся огромный пузырь. Но давайте честно признаемся, никакого перепроизводства в Краснодарском крае нет — просто спрос упал, потому что люди не могут это купить. Верните условия, которые были в 2023–2024 годах, и эти квартиры прекрасно продадутся, никакой проблемы не будет. Мы всегда были на третьем месте по объемам жилья после Москвы и Московской области, и этот объем реализовывался. Стоит также помнить, что, в отличие от большинства субъектов Федерации, Краснодарский край — это сложный рынок, где четверть приходится на Черноморское побережье, 5% — на малые города и сельскую местность. Действительно, доля непроданных квартир высокая, если говорить о Краснодаре, но в курортных зонах этот показатель ниже. И это не так страшно, поскольку главная проблема, как я уже говорил, в падении спроса, а не в количестве непроданного жилья».
Алексей Шухатович, управляющий директор bnMAP.pro:
«Краснодарский край всегда был, есть и будет особенным регионом. Это один из крупнейших рынков России. И если мы будем подводить итоги 2024–2025 годов, то, к сожалению, мы отмечаем негативные сигналы, которые сформировались по всем ключевым рынкам страны. Это снижение продаж в квадратных метрах, которое мы видим и в выручке. При этом цена в предложении все равно продолжает расти. Мы видим товарные запасы, которые сформировались на определенную дату — по всему региону, по нашей оценке, это порядка 72% на первичном рынке до ввода в эксплуатацию. Именно не перепроизводство, а запасы. И нужно понять, как ими управлять. Ведь все ждут этого периода, когда все “расчехлят” свои депозиты и на рынок хлынет этот денежный объем. И соответственно, здесь очень важно обратить внимание на сбалансирование управления товарным ассортиментом, как на этапе формирования квартирографии проекта в целом, так и на этапе управления продажами».
Пресс-служба Форума «Движение»
Яна Тедеева, менеджер
коммуникационного агентства Be Tone Agency
Тел.: +7 906 494 75 61
E-mail: ya.tedeeva@betoneagency.ru
Website: https://betoneagency.ru
Комментариев пока нет.
